Московское агентство недвижимости, покупка квартиры в Москве, продать квартиру в Москве, обмен квартир в Москве
Новости
 04.06.2013
Росинтербанк

подробнее


 21.03.2013
2013 год в России начался с роста строительства жилья

подробнее


 11.02.2013
Центр Москвы и парки освободят от 95% рекламных конструкций

подробнее


 25.01.2013
Рынок элитной недвижимости бьет рекорды.

подробнее


 04.12.2012
Два жилых дома и поликлинику могут построить в Тимирязевском районе Москвы.

подробнее


  • (495) 589-67-99

3 основных метода оценки недвижимости

Существует три подхода к оценке - доходный, сравнительный и затратный.

Доходный подход

Доходный подход применяется для оценки объектов недвижимости, приносящих доход. Доход от объекта является основным фактором для определения стоимости. Чем больше доход, тем выше будет стоимость. Суть доходного подхода состоит в том, что стоимость недвижимости будет равна текущей стоимости доходов, которые объект принесет в будущем. Наиболее вероятным доходом от использования недвижимости является доход от сдачи объекта в аренду.

Метод дисконтирования

Метод дисконтирования денежных потоков подходит для оценки стоимости недвижимости, ожидаемые доходы от которой будут сильно отличаться от текущих. Необходимо составить прогноз доходов от объекта на несколько лет. Все ожидаемые денежные потоки должны быть приведены к текущему моменту, поскольку ценность дохода, ожидаемого в будущем, ниже стоимости дохода, полученного в настоящий момент. Итоговая стоимость будет равна сумме текущих стоимостей денежных потоков в прогнозный период и остаточной стоимости, приведенной к текущему моменту времени.

Метод капитализации

Метод капитализации дохода - это преобразование годового дохода от недвижимости в текущую стоимость. В этом методе, в отличие от метода дисконтирования денежных потоков, для расчетов берется доход от объекта за один год. Ежегодные доходы должны быть примерно равными или меняться стабильными устойчивыми темпами.

Рыночная оценка недвижимости доходным подходом с точностью определяет стоимость недвижимости с учетом представлений инвестора об объекте как источнике дохода и с учетом перспектив развития.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основывается на сравнении объекта с другими - аналогичными, цены которых известны на рынке.

Сравнение продаж

Метод сравнения продаж - самый распространенный метод в рамках сравнительного подхода. Метод сравнения продаж основан на сравнении конкретного объекта с другими объектами на рынке. Анализируется информация о недавних сделках, и подбираются наиболее сопоставимые аналоги. Абсолютно идентичных объектов не существует, поэтому в цены необходимо внести корректировки на различия между оцениваемым объектом и аналогами. Далее результаты согласуются, и выводится итоговая стоимость.

Соотнесение цены и дохода

В рамках сравнительного подхода есть еще один метод, называемый методом соотнесения цены и дохода.

Этот метод основан на предположении, что аналогичные объекты будут иметь схожие соотношения между ценой и доходом. Поэтому необходимо рассчитать показатель «цена/доход» для каждого аналога. Далее показатели анализируются, и выводится их усредненное значение, которое и будет искомым показателем для оцениваемого объекта. Далее выводится итоговая стоимость.

Методы сравнительного подхода в условиях развитого рынка дают надежные результаты, поскольку полученная цена отражает реальную ситуацию на рынке.

Затратный подход

Затратный подход в оценке рассматривает стоимость объекта с точки зрения понесенных расходов.

Оценка недвижимости методами затратного подхода основана на предположении, что итоговая стоимость будет равна затратам на воссоздание объекта, идентичного объекту оценки. Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа. Итоговая цена равна сумме восстановительной стоимости здания за вычетом износа и стоимости земельного участка.

Затратный подход применяется для оценки нетипичных объектов недвижимости, когда на рынке отсутствует информация об аналогах. Он также наиболее применим при оценке зданий и сооружений, недавно сданных в эксплуатацию. Затратный подход может быть использован при оценке для целей страхования, налогообложения и при аресте имущества.